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房地产 政策多头管理,金融政策先行
房地产   政策多头管理,金融政策先行

 对房地产行业来说,政策属于多头管理,对于扩信用、稳增长、稳价格都属于不同部门,当前扩信用是政策主线,稳增长尚没有针对房地产发力,价格稳定目前没有进一步变化。大体来看,地产对宏观充当扩信用和稳增长两个角色,分别代表信用派生和实物形成,当前政策主线在信用派生上,目前销售下滑幅度过快,导致信用有收缩风险,体现为对贷款的需求度大幅下降,当前的扩信用政策相对明确,通过增加并购贷款、贷款集中度宽松等方式。对于稳增长来说,地产暂时还没有和历史周期一样作为主力,考虑到目前面临信用压力,地产对稳增长更多是信用的结果,也即,随着时间推移,由于扩信用政策没有达到刺激的效果,房企拿地和建设意愿也将同步下降。

 
稳价格相关政策没有放松,一方面,统计局披露数据房价尚处于稳定状态,另一方面,价格具备信号意义,预期管理难度较大。目前对价格有宽松的城市,多是采取双边幅度来调控,例如,允许房价上涨或者是下跌5%,因此,价格政策的宽松是通过触发下跌5%时来启用的。若不是价格触发,而是引导居民预期,通过价格信号来提振销量,这样的预期管理难度就大幅度加大。按照目前统计局披露数据,70大中城市房价运行仍然平稳,价格相关政策预计仍将延后出台。
 
除了政策的多头管理以外,政策出台后对效果的验证时间拉长,导致行业复苏时间延后。过往宽松周期当中,政策评估时间较短,最终使得政策宽松的叠加效果非常明显,例如,行业下行周期时,房企拿地减少,若宽松政策持续叠加,会引发需求释放弹性远大于供给弹性,导致价格出现明显上涨。当前这轮周期,从2021年7月以来,政策出台速度明显慢于以往周期,一方面确实使得部分房企直面违约风险,但另一方面,也对房住不炒的预期调控带来了较好的效果。
 
我们判断,需求端的信用宽松政策将进入密集区域,其他例如土地供给、限购政策等其他部委出台的政策将后置,行业复苏预计将至Q3~Q4期间。当前比较明确的就是金融机构对房地产行业的支持得到了明确纠偏,宽松政策已经在铺开,且将进入密集出台区间。而涉及其他部委的政策,预计将评估效果后延后出台,因此行业复苏预计将在Q3~Q4区间。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等;优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业,受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。
 
风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式
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