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房地产金融政策释放暖意,“三稳”预期可期
房地产金融政策释放暖意,“三稳”预期可期

 每经特约评论员 尹中立

 
在今年全国两会的政府工作报告里,有关房地产政策的表述与去年底召开的中央经济工作会议基本一致:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
 
对比过去几年的两会政府工作报告,“促进房地产业良性循环”是一个新的提法,这是根据房地产市场出现的新情况提出的有针对性的政策要求。
 
2021年下半年以来,房地产市场出现了一定程度的调整,在房价出现下跌趋势之后,市场出现观望情绪,尤其在个别龙头房地产开发企业出现财务违约之后,房地产市场出现了一定程度的信用收缩现象:金融机构对房地产开发企业的信贷融资风险控制要求大幅度提高,地方政府对按揭贷款的资金监管明显趋严,直接表现为房地产融资增速的快速放缓,于是,房地产市场销售出现下滑,房价也出现不同程度的下跌,房地产市场出现资金与价格之间的典型“负反馈”,通俗地说就是市场出现了恶性循环。促进房地产业良性循环就是要阻止这个恶性循环。
 
在3月2日召开的国务院新闻发布会上,银保监会主席郭树清就房地产金融政策发表了有针对性的看法,他表示,房地产需求方面结构产生一些变化,对金融业来说是一个好事,但是不希望调整得太剧烈,对经济影响得太大,还是要平稳地转换。去年房价下降,房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转。
 
郭树清在过去几年曾多次提到房地产金融的风险,担忧房地产行业占用了过多的金融资源,担忧房地产价格泡沫破灭对金融运行的冲击和影响。把他的讲话进行前后对比可以清晰地感受到他对房地产市场的看法已经出现了较大的变化,如果说之前的讲话是对房地产金融提出严厉警告的话,那么,现在的讲话释放了相当程度的暖意。
 
出现变化的还有各个城市的房地产调控政策。从去年第四季度开始,各城市根据所在地的房地产市场运行状况采取了一系列措施化解房地产企业的债务风险。例如,针对上海某房地产开发企业到期债务出现逾期的情况,由上海市发改委等政府部门牵头与金融机构进行协调。河北省政府助力华夏幸福(600340)于2021年12月份通过债务重组计划。
 
为了稳定市场预期,各地还采取了各种措施稳定房地产预期。多地出台购房支持政策,包括购房契税补贴、消费券补贴、新居民“购房券”、住房公积金贷款优惠等支持合理需求;最近有些城市将按揭贷款的首付比降到20%;广州市等协调主要商业银行同时降低按揭贷款的利率。
 
在政策暖风的吹拂下,房地产市场的交易量已经开始触底反弹。从二手房的交易数据看今年2月份的日均交易量已经比1月份增加了30%左右,扭转了之前持续下滑态势。二手房价格同样出现了止跌回升,一线城市中北京、上海、广州二手价格小幅上涨,深圳二手房价格也出现环比小幅上涨,结束去年8月以来连续6个月的环比下跌,这是重要的市场信号。
 
贝壳研究院数据显示,2022年2月贝壳50城带看客户量环比增长约10%,新增挂牌房源量环比增长近六成。市场预期方面,2022年2月贝壳50城二手房景气指数回升至21,市场预期保持修复。预计3月二手房市场整体成交量环比明显增长,价格保持平稳。从以往的经验看,二手房市场对政策的敏感性领先于新房市场,在二手房交易出现回升一个季度之后新房市场的交易将开始出现变化。
 
在市场总体出现积极变化的同时,我们也不能忽视潜在的风险。当前影响房地产市场良性循环的主要问题是个别大型房地产开发企业的债务风险还没从根本上得到化解,行业平均负债水平依然过高,如何实现房地产行业财务去杠杆的“软着陆”是今年房地产调控工作的重要难题。
 
(作者系中国社会科学院房地产金融研究中心主任)
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