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房地产埋下的雷,一个接一个地暴!
房地产埋下的雷,一个接一个地暴!

 昨天有粉丝发给我一篇文章,这篇文章是央媒新华社发的,罕见地用长篇幅曝光了今年房地产企业暴雷、楼盘烂尾的新闻。

房企暴雷并非新鲜事,每年皆会有各类房企传出资金链紧张,融资困难与各地楼盘停工烂尾的消息,但此前多集中在三四线、中小房企。

今年不同的是,北京、上海的品牌房企深陷泥沼,千万起步的豪宅囹吾难行。

壹丨千万豪宅停工烂尾

去年传出疑似烂尾的北京泰禾院子,上周又迎来了一波与业主们的谈判。

数十名业主,蹲在售楼部吃住过夜,整整120多个小时。业主们只想搞清楚一个问题——五证齐全的房子,怎么也会烂尾?预售监管资金收揽了近70亿首付款,为何就被挪用了?

北京泰禾院子,不过是泰禾在全国知名度最高的烂尾项目之一。据媒体统计,泰禾在全国涉嫌停工、烂尾的项目多达20个,苏州泰禾金尊府停工2年,延期交房2年;杭州院子停工3年,烂尾;上海大城小院,烂尾;福建漳州厦门湾停工近2年,工地一片荒芜......

无独有偶,连续15年蝉联全国百强的房企——三盛宏业今年申请破产重组,其位于上海浦东新区的颐盛御中环二期已烂尾多时,很多原定于春节期间搬入新房的购房者,在水泥毛墙上,贴上了喜庆大红的春联,无奈又讽刺。

而且三盛宏业在破产前,还借着自发的高利息短期理财产品,收割了一批内部员工!该理财产品,一年期的年化利率高达14%,三年期的年化利率高达18%,活生生地野生P2P。

随着企业的破产,这野生P2P自然爆了雷,一大波员工不仅拿不到工资和佣金,就连自己这么年辛苦攒的买房本、老婆本都砸了进去。

最早爆出资金链断裂的品牌房企——华夏幸福近期也有了新动静,去年,华夏净负债率突破200%、剔除预收款后的资产负债率78%、现金短债比仍然低于1。

严重超标的数据,相当于把“三道红线”踩烂了,融资道路被彻底堵死!

平安曾公开表达过要救援华夏的态度,但在3月25日的平安股东大会上,平安联席CEO谢永林,直接表示:平安会不遗余力的支持华夏债务处理方案设计,但不会再出钱。

平安起初的意图很简单,把华夏救活,也是自己投资盈利的一种策略,但没想到的是,500多亿的救援金仿佛打进了无底洞,收益丝毫未见。

就跟万科婉拒救援泰禾一样,平安要考虑自身和股东的利益。

贰丨严管时代下的花样暴雷!

其实这三家房企极为典型,完全 能够解释房价普涨时代下,也会有开发商暴雷的原因。

其一,早期的激进扩张,撞见了三道红线。

泰禾和三盛宏业早期均已激进闻名,也正是因为集团策略的激进,让房企排名、体量迅速膨胀,但三道红线后,埋下的苦果也要自己消化。

泰禾老总是银行家出身,直接将银行高杠杆的玩法,搬进了地产开发,最疯狂的一年,泰禾光拿地就花了550亿,相当于其年销售额的一半以上,在北京和深圳,屯了一大波地王。

其二,楼市告别普涨,分化时代下“远郊产城”、“远郊大盘”淡出市场。

华夏幸福的膨胀不像泰禾,不走高溢价摘地的路子,但凭借着“产业拿地”的模式,在全国圈了50多个产业新城,最大的178平方公里,最小的2平方公里。整个西咸新区的规划面积882平方公里,华夏幸福有多疯狂,自然就有数了。

市场红利期,华夏幸福凭借着远郊产城迅速走红,以低价换销量,但随着环京楼市的腰斩,就算跌穿底价也无法平衡开发成本,况且这类产城兑现周期长,现金流要求高但回款巨慢,直接拖垮了华夏幸福。

其三,预售资金被滥用,监管形同虚设。

前文也提到了,泰禾北京院子二期收揽的首付款高达70亿元,但泰禾搞了个“总包商”的空壳,不断将监管资金通过工程款的名目挪用,支援外地难销项目以及还债。

最终被媒体曝出,业主在泰禾北京院子的监管资金,仅剩2.5亿元。别说工程款了,就连自身员工的工资都开不出来。

形同虚设的预售资金监管是泰禾暴雷的另一个大诱因。

叁丨预售制撼动不了 购房者该怎么办?

人人都知道,烂尾的根源在于商品房预售制度,呼吁取缔预售制也不是这一两年才有的声音,但房企普遍采用高周转的开发模式,背后又涉及到各种利益链条,现在供应关系也根本无法达到现房发售。

好在各地有了一些应对策略,比如,海南要求现房销售,西安将预售证与工程进度捆绑等等。但预售资金监管方面,各地的执行力度不同,有松有严,政策松的城市,也没法确保工程进度的如期兑现。

既然预售制无法取缔,资金监管无法形成统一的标准,购房者到底该如何避雷?

一、慎重选择开发商,在融资收紧的大背景下,中小房企、高杠杆房企危险重重。深入到城市层面,市占率高、后期新盘众多的开发商相对风险较小,毕竟要深耕一座城市,出现烂尾、交付延期等,对品牌的口碑影响巨大,会影响到新盘的销量。

此外,具有央企、国企背景的开发商更为靠谱,就拿西安而言,目前能高价摘地、硬熬限价的,哪个不是国企、央企开发商,这些房企的融资压力不像民企那么大。

二、没必要执着于新房。今天我还在直播的过程中测试过,发现大家的“处房情结”还是蛮重的,但对于购房者来说,选择二手房不仅安全保险,更能缩短等待周期,即买即住,选到合适的二手房,直接规避掉期房的风险。即使价格高点,但买房安全性比收益率重要的多。

三、这类购房者可能接触的较少,但初级投资客、房企内部员工会屡屡碰见,高杠杆高负债的房企通常会发布一些短期极高利息的理财产品,看似回报率高,但谁能保证这不是开发商要割最后一波韭菜呢?

这轮高杠杆下的融资收紧,还会有更多品牌房企出现类似暴雷事件,能够活下来的房企,即能在未来大展拳脚。希望在这样的震荡调整期,每一位粉丝都能买到安全的房子。

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