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从学徒工到晚清上海最大房地产商:每年收租12万两银子
从学徒工到晚清上海最大房地产商:每年收租12万两银子

 1852年,是上海正式开埠的第10个年头了。经过10年的发展,上海吸引了络绎不绝的各国商人,日益繁荣。许多人来到上海,寻找发展机会。熙熙攘攘的人群里,有一个14岁的少年——来自广东香山的徐润。

徐润

徐润,字润立,号雨之,生于1838年,广东广州府香山县北岭乡人。徐润出身一个经商的家庭。父辈中多有经商之人。

他叔父徐荣村是一位颇有名气的茶叶商人,在上海经营“荣记”丝号,于1851年将浙江湖州著名的“辑里湖丝”送去参加在英国伦敦举办了第一届世界博览会,荣获金牌、银牌各一枚。伯父徐钰亭在上海开埠后就来到上海发展,在英商宝顺洋行担任买办(中国经理)。徐钰亭在当买办的同时,还开设商号经营丝茶和烟土,成为闻名上海的富商。

清朝上海租界

徐润读过一段时间书后,没有走上科考之路,而是来到了上海,并在伯父徐钰亭的推荐下,进入英商宝顺洋行当了一名学徒工。

对于徐润来说,当学徒工,并不是解决生存温饱问题,而是学习创业的经验。徐润当学徒工后,勤奋好学,头脑灵活,得到了洋行大班韦伯等人的看重,职位升迁频繁,不到几年就从学徒工升迁至副买办。

1868年,在叔父徐荣村的鼓励下,30岁的徐润离开英商宝顺洋行,自立门户创办一家宝源祥茶栈,从内地收购茶叶,转卖给上海各洋行。从此,徐润开启了自己的创业历程。

茶叶

第二次鸦片战争之后,西方列强增加开设了汉口、九江、南京、镇江等地为通商口岸,一方面在中国大量倾销商品,另一方面又从中国进口了大批茶叶、生丝等农产品。徐润经营茶叶生意,生逢其时,一头撞到了“风口”上,迅速发展壮大。

为了垄断茶叶市场,徐润结交了当时上海英商怡和洋行的买办唐廷枢,与他一起创办了上海茶业公所。

没过多久,徐润的宝源祥茶栈成为上海规模最大的茶栈。徐润因此被誉为“上海茶王”。

就在茶叶生意做得风生水起的时候,徐润将眼光投向另一个领域——房地产市场。

上海开埠后,人口急剧增加,住房供应却严重短缺。早在1852年徐润进入英商宝顺洋行之初,洋行大班韦伯就建议他,趁早在扬子江路至十六铺地场一带购买地产,“尔尽可有一文置一文”。徐润在宝顺洋行赚了一些钱后,与伯父徐钰亭一起投资,在余庆里、二摆渡等地购买地产。

上海余庆里

现在,徐润通过经营茶叶完成了资本积累,有了足够的财力独立投资房地产。为此,徐润成立了宝源祥房地产公司。

徐润的经营手法简单粗暴:他根据上海租界的拓展趋势,在未来的交通要区大量低价购买土地。然后,将其中一部分经营至半开发状态,随即高价售出;另一部分则修建房屋,租给有需要的人。

众所周知,经营房地产是典型的资本密集型行业,需要巨量资金。徐润虽然财力雄厚,但也不足以购买太多的地产。为此,他采取了招股融资、抵押贷款、挪用款项等方式,撬动了大规模资金投入到房地产市场。

从学徒工到晚清上海最大房地产商:每年收租12万两银子上海租界老照片

经过几年发展,到1883年,徐润已在房地产市场投入250多万两银子,市值高达350万两银子。这就是说,他账面上已赚了100万两银子。在徐润名下,有2900亩土地,其中有320亩土地已经建好房屋,共有房间200多间。每年,徐润光是收取房屋租金就达到12万两银子。徐润又被誉为“上海房产大王”。

然而,1883年,中法战争一触即发,让徐润意外遭遇惨败。法国舰队封锁了上海港口,导致贸易中断,引发了一系列反应,房地产市场一落千丈。徐润的土地卖不出去,房屋租不出去,资金链断裂,被迫低价销售一批地产和房产,损失惨重。

这一年,另一名安徽商人胡雪岩也遇到类似的问题,在一场“生丝大战”中一败涂地,亏耗1000万两银子,从此一蹶不振。徐润没有气馁,而是继续关注房地产行业,在天津、滦州、北戴河等地低价购进近2000亩土地。1901年,《辛丑条约》签订后,天津等地房地产市场急剧升温,徐润赚得盆满钵满。

天津租界

徐润的主业是茶叶和房地产。他在经营主业的同时,参与了创办了中国第一家保险公司—仁和水险公司、第一家机器印刷厂—上海同文书局、第一家轮船运输企业--轮船招商局、第一家机械化的大型煤矿--开平矿务局。徐润为近代中国的洋务运动作出了卓越的贡献。

1911年3月9日,在辛亥革命爆发前夕,徐润病逝于上海,终年73岁。他的家人将灵柩从上海运回广东老家安葬,算是落叶归根了。

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