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十张图告诉你,深莞合作区9镇的家底和未来
十张图告诉你,深莞合作区9镇的家底和未来

 前日,《东莞日报》发布的一则“推动东莞南部九镇接入中国特色社会主义先行示范区,探索深莞深度融合发展示范区”的消息,备受市场关注。

 

 


东莞,乡镇众多、产业繁荣,共同构成了这座“世界工厂”。然而,深圳人很少有人能弄清楚东莞到底有几个镇,每个镇在哪里,有什么特点。

在东莞四区、二十八镇中,“加入”深圳的南部九镇,包括松山湖高新区所在的大岭山镇与大朗镇,服装王国虎门镇,早已深入深圳腹地的凤岗。

队长为大家科普一下“加入”深圳大家庭的东莞南部九镇:
 

 

 

 

 

 


在深圳“扩权”预期下,“深莞深度融合发展示范区”的概念意味深长,九镇未来很可能在深圳统筹下共同致富。

我们从经济、人口、交通、城市面貌等6个维度,分别给九镇打分,来对其未来潜力进行预测,最后将九镇分为三个价值梯度:

第一梯队:长安、大朗
第二梯队:凤岗、塘厦、黄江、虎门
第三梯队:樟木头、清溪、大岭山

 

 

 

(东莞为新房房价,深圳为二手房房价)

 

 

 

1
经济

拥有步步高及其下属的OPPO、VIVO 的长安镇位居东莞榜首,GDP达760亿,未来在滨海湾新区和深圳西部轴的带动下,很可能一骑绝尘。

二十年来,东莞九镇中,GDP增速最高的是直插深圳腹地的凤岗镇,你家楼下的“百果园”便是来自于这个镇区。不过,2019全镇8家效益贡献企业名单中,有5家是地产公司,凤岗对房地产的依赖度比较高,现在和未来的楼市基本都靠深圳人支撑。

 

 

 

 


2.人口

东莞九镇人口分布为:

 

 

 

在校小学生分布为:

 

 

 


在校小学生人数基本与经济水平大体上呈正比。

唯一不同的是:凤岗与清溪的GDP相当,但小学生人数却比后者多了1万人,可见,凤岗镇未来将是非常有活力的一个地方。

3.科技

东莞是一个以制造业为主的城市,高技术制造业支撑着它的未来。在这方面,长安一马当先,樟木头则略显疲态。

 

 

 

 


同样,R&D(科学技术与研发)人员数量,拥有华为终端总部的大朗保持领先。各镇的R&D情况,也一定程度上反映了区域未来的潜力。近年来,广州发展落后于其他三个一线城市,其重要原因便是R&D人员的不足。

 

 

 

 


4. 房价价差

深圳都市圈和深莞融合发展示范区的背景下,因行政区划导致的房价歧视的现象将慢慢消失,价差更大的地方,其价差缩小的空间也就更大。

 

 

 

 

(两地均为二手房,数据来源于东莞住建局&链家)

黄江与光明、塘厦与观澜、大运与凤岗的价差较大且接壤,未来会继续以价格优势承接临深外溢。

5. 地铁规划

9月初,交通运输部发布《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》,给出了深圳连通东莞的地铁和城轨建设的时间表。

规定长安、塘厦和凤岗会在5-7年内达到通车,而黄江则会在3-5年内达到通车。
另外5个镇则没有具体时间规划。

 

 

 

 

 


东莞与深圳临深的地铁站同样有巨大的价差,价差最大的三个地方分别为:

1、凤岗东-龙岗大运,90%
2、光明北-黄江南,88%
3、松岗北-长安东,58%

综合来看,黄江与光明的连接不仅价差大,且落地最快。

6. 住房供应

东莞市统计局曾公布2019年底东莞库存套数情况,排名如下(松山湖高新区单独计入)
 

 

 

 

 

 


库存量经常是房价上涨的关键动因,长安因旧改较多而拍地不足,但旧改进行缓慢,新房供给难以跟上,导致二手房供不应求。松山湖基本进入二手房市场,供给量也十分有限。塘厦则存在供应量过大的情况。

通过二手房挂盘数量,也可以看出哪些区域抛盘较多,二手房供给量较大,买房市场或压抑涨势。

 

 

 

 

 


以塘厦为例,新房库存为东莞个镇区之首,因此二手房挂盘量大幅降低——新房过多导致二手房卖不动。

在喧嚣的卖楼声中,掌握数据是买家最好的护城河。


综合房价性价比、地铁规划、经济与产业潜力和住房供应情况,总体来看,城管队长认为最值得关注的是4个镇:

长期看长安——依托于自身的实力和深圳的辐射,未来潜力较大;

中期看大朗、塘厦——大朗是华为基地所在地,塘厦人口、经济基本面优秀,且有地铁直连深圳,区域优势明显;

短期看看凤岗——在地理上早已是深圳的一部分,10号东延线率先建成将凤岗彻底融入深圳,住房供需无太大失衡。唯一的缺点是:它在深圳的东部。

10年后,站在“大深圳”的土地上回望今天,一切都只是开始。

 

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