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楼市,一波加息潮正在来临!
楼市,一波加息潮正在来临!

 对于热门城市来说,购房的资金变贵,将成为今年的常态。

据21财经:

中国建设银行深圳市分行下发通知,为贯彻落实“房住不炒”,深圳建行将调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP;另外为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持,此次安居型商品房贷款利率维持不变,即执行LPR+30BP(相当于4.95%)。

这是继广州之后,第二个一线城市出现房贷利率上调。几天以前(4月28日),广州把首套房贷利率上调到最低LPR+75BP(5.4%),二套房贷利率上调到最低LPR+95BP(5.6%)。分别比前月上调10个基点,这是广州年内第三次上调房贷利率了。

4月份以来已经有多地楼市宣布加息。

这一次深圳房贷利率只有建行在上调,但我估计,其他银行后续也会跟进。

建行深圳分行这次上调房贷利率(首套上调15BP,二套上调35BP)影响有多大?

如果是首套,贷款金额是500万,等额本息,贷款20年,那么需要多支付的利息是9.9万,多支付的月供是415元。

如果是二套,贷款金额仍是500万,等额本息,贷款20年,需要多支付的利息是23.6万,多支付的月供是985元。

可以看出,二套房的房贷利率上调幅度远大于首套房,体现了抑制炒房,保护刚需的用意。

本轮房贷利率涨价有什么特点呢?

主要的基点是上调加点形式实现的,而不是上调LPR。

房贷利率=5年期LPR+加点

LPR利率一个月公布一次,目前的5年期LPR利率是4.65%,已经有12个月没有调整了。

在各地方的房贷利率计算中,5年期LPR都是一样的,主要是加点不同导致各个城市的房贷利率不一样。比如长沙首套房利率加点达到99BP,因此其首套房利率达到5.64%,芜湖二套房利率加点达到175BP,导致其二套房利率达到6.37%。

所以说加点带有因城施策的意思。各个地方如果楼市调控收紧了,就可以通过上调加点来实现。反之,国家如果想普遍上调全国各个城市的房贷利率,可以通过上调LPR来实现。

需要注意的是,加点上调后对已经申请过房贷的购房者是没有影响的。但是对于将要申请房贷的购房者来说影响是蛮大的,因为你的房贷成本比别人更高。更为重要的是,当期的加点会写在合同里,合同期内(一般20年)是不能变动的。将来如果加点下调了,你的加点还是不能变。

长远看,LPR利率不断走低是大概率,但短期(2年内)LPR有可能小幅上调,这是为了抑制债务膨胀。所以当LPR下调,房贷利率也会跟着降,只是说如果你的加点比较高,那么你的房贷利率仍然在较高的水平。

我的看法是,当房贷利率超过6%(加点135)时,就算比较高了。一方面,你不确实你的房价能超过6%(位置不好的地方),另一方面,目前的较为稳健的理财收益也才3%左右。

目前的情况是,一线城市的房贷利率反而比三四线城市低。

比如上海首套房利率仅有4.65%,北京是5.2%,此次加息后,深圳的房贷利率也才5.1%,远低于开封、洛阳的6.13%。这可能是因为一线城市金融发达,本身资金比较充裕。而且一线城市楼市调控比三四线城市严(限购、限售方面),这时在利率层面则比三四线低一些。

展望2021年,热点城市的房贷利率应该还会上调,那么普通人何时购房才更好?

我的看法是,对于有价格倒挂的新房,能够早点出手还是早点好。毕竟它有升值预期,而且将来房贷利率也可能会上调。

对于二手房则要分情况来看,比如前期一波大涨后,已经处在阶段高位的广州、深圳、北京、合肥等楼市已经迎来新一波政策调整。未来几个月可能处于调整阶段,如果不急,可以等等几个月。

对于三四线楼市而言,今年不大可能会加息,楼市加息只是针对一二线城市而言的。因此,是否买房要根据自己的实际情况决定,比如是刚需的,早点买更好一些,尽管升值空间不大,但买来住的,考虑那么多干嘛呢?

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