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2021及未来房价走势分析
2021及未来房价走势分析

 从20年6月到21年6月,路径越来越清晰了:

深圳、北京、广州,稳;南京、成都、西安、合肥等,热度30度。江浙大部分的三四线,热度40度。大部分的省会、地市、三四线,跌。
今年开始,很多事情有了不同以往的变化,尤其是楼市迈过30多年后,整座大厦所能倚重的4个基石,已经发生了翻天覆地的变化:
很多大房企都跨不过三道红线,全国居民杠杆率达到新高度,从中央到地方,银行收紧贷款,当地方政府开始与土地财政解绑,我们将迎来一场史无前例的危机。
01第一个危机:房子多了,不好卖了,价格涨了。
5月24日,上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》显示。截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量约为4.91亿平方米,环比增长0.5%,同比增长3.2%。有一个数据非常扎眼:供应5457万方,成交5200万方。
这是21年以来第一次出现供大于求,与此同时,百城库存也是首次出现正增长,去化周期在10个月。
在大家的印象中,一定觉得市场特别好:库存特别少,去化特别好,西安的库存周期仅有5个月,徐州的库存周期仅有5个月。
实际上根本不是这个样子,要知道,全国城市太多了,300多个城市,2000多个县城,无非是西安合肥成都南京无锡徐州盐城,真正火热的城市加起来不过40个,占比才2%,太少了。而且,这些城市我都去过,也就是比其他城市好点,比起16年、19年的大涨,差得远了。所以说,不要急。
这是百城库存数据:

这是百城存销比数据:

今年1-4月,全国百城商品住宅成交均价17634,同比上涨13.6%。库存多了,房价涨了,不好卖这是趋势。
未来一定会验证这个观点。

02第二个危机:杠杆率还在进一步提升。一个是房企,一个是居民。
房地产中最重要的两个参与者,他们的杠杆率都在提升,已经提升到了一个非常危险的地步。
在这张表中,房地产业是所有行业中,杠杆率最高的指标,也是杠杆率上升最高的指标。

房地产企业杠杆率上升最多,其中负债主要集中在房地产开发经营企业。
其中最典型的则是华夏幸福。
这个起家于环京,依靠跟政府之间合作快速崛起的房地产企业,在这一轮的蒙眼狂飙中,企业风险迅速攀升。举两个数据:从2011年底到2021年初,华夏幸福有息负债从28.2亿增至1952.5亿;从2021年2月到5月,逾期债务从52.55亿元陡增至572.20亿元。
第二个维度,则是居民杠杆率。大家看一下,这张表已经体现得非常明显:

哪怕是在疫情之后,看着消费一般,没人愿意花钱。但是整个21年一季度,住户中长期消费贷款余额42.3万亿,占住户全部贷款的64.3%。居民部门杠杆率中住房贷款占比约为54.3%,尤其是在浙江、福建等省,居民杠杆率也是非常高的。
03第三个危机:银行收紧房贷,不放了。
这一点,其实一直被普通人所忽视。作为整个房地产现金池子的承接者,从去年开始,从中央到地方,银行也已经开始快速调整贷款了。
之前敢贷的,现在不敢了。之前能贷的,现在绝对卡你。之前多贷的,现在少贷。经营贷、信用贷等全年压缩。
就在前几天,广州还专门发文要严禁不良贷款:
广州市地方金融监管局近期通知,要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务,存量尽快压降、结清,不得直接或变相发放住房按揭贷款。
与广州相邻的深圳,最近也有类似的举动:
近期,深圳市地方金融监管局分别对富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家小贷公司进行了监管约谈。深圳市地方金融监管局指出,各公司应对照各项监管要求进行全面自查整改,重点自查与房地产中介机构、按揭服务公司等各类涉房地产中介机构的合作情况,一旦发现信贷资金违规流入房地产市场,应及时采取措施,提前收回相关贷款。
别说经营贷、信用贷、过桥贷等非正规贷款,就连正常的首付、流水,都必须查来源、查流水,整个房地产的贷款系统将是以此釜底抽薪,产生的影响将是很大的:
1、利空二手2、房住不炒3、防止套利4、当然了,必然误伤刚需
04第四个危机:来自地方政府的风险。地方政府的风险来自哪里?我在网上找了一些数据,看两组数据:
一个是根据国家财政部数据:2020年全国财政总收入18万亿;
其中房地产相关税收合计2万亿;国有土地使用权出让收入8.4万亿;房地产相关收入合计10.4万亿,占全国财政收入的57%;
以上是全国层面,我们再来看一下地方政府层面:
比如说杭州。2019年杭州市总财政收入3650亿,其中土地出让收入1992亿,占比55%,超过杭州市财政收入半壁江山,这还只是出让收入,如果加上其他房地产相关税收,占比数据将更大。
比如说郑州。2019年郑州市地方财政总收入1970.2亿元,其中土地出让收入1290亿元,占了65%。相信大家对这个土地出让表格非常熟悉吧。

更关键的是,随着高层税费改革,土地财政的占比和支配权也将逐渐压缩,一定不是一两年的事情,而是以10年为周期的事情。
这是长线,这是趋势,趋势不可逆。
05危机已经出现,甚至已经动摇了房地产的基石。房企。购房者。银行。政府。
如果基石一旦动摇,那么整个房地产市场也将面临巨大的风险。
更重要的是,未来房地产的调控、引导逻辑,不仅要防涨、更要防跌,尤其是房价暴跌,对于普通人的影响是最大的。这一点,希望大家一定要明白,房价崩盘之后的后果,你们根本无法承担。
未来一定好记住几点:
1、先求稳,再求涨。这个逻辑,千万不要颠倒。
2、在自己能力范围内,一定要优选大城市。能选上海,不要选苏州,能选苏州,不要选常州。
3、现金流最重要。月供、流水比什么都重要,活下去比什么都重要,千万不要因为月供、流水,倒在了变现之前。
4、买房一定要首选大房企。首选安全的大房企,恒大、华夏幸福、蓝光等等一定要谨慎,你根本不需要知道内幕,你只要知道,不要碰就好,千万不要碰。
生逢此时,尤其是这10年,我们见证了房地产市场的涨跌兴衰,未来10年,这一场巨大社会变革的最终目标,终将趋于平静,市场平稳

(转载商业财经)

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