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330亿!今年最大的房地产收购案诞生
330亿!今年最大的房地产收购案诞生

 

6月28日,凯德集团与中国平安旗下的平安人寿保险签署合作协议,向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。交易预计于2021年三季度完成,平安人寿总投资金额不超过330亿元,凯德则藉此实现资本回收。 尽管投资华夏幸福受挫,但中国平安仍然在加仓房地产。

这是今年迄今为止,房地产界发生的最大一笔收购,超过了之前SOHO
中国出售股权予黑石的30亿美元。
作为凯德在中国境内的核心资产之一,来福士资产包股权的出售引人注目。
这笔交易背后,是凯德过去几年经过大幅度资产调整动作的延续。从传统的住宅、购物中心、住宿等领域,凯德运营的资产类别已进一步扩展至流/商务园、工业地产等领域,并将重心转向“新经济”资产。

凯德方面表示,本次交易回收的部分资金将重点投产业、物流、数据中心等新经济资产。未来几年,凯德计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

新经济资产的持有和运营,也是国内外各路资本尤其是大型地产商近年来不断重仓的领域,凯德此次换仓,将会是个值得关注的样本。

平安的房地产心思

这是自2019年入股金茂以来,平安再次大手笔投资房地产资产。

据了解,本次交易涉及凯德集团旗下6个商业不动产项目,总资产价值为467亿元人民币。分别为上海来福士广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。

这6个来福士资产包,是凯德集团在中国最为核心的优质资产。自2004年进入中国以来,凯德在中国共有9个来福士。

凯德集团(中国)投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示,来福士投资组合是凯德综合体项目中的精华。2008至2020年间,上述六个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。

平安人寿将收购这个资产组合的部分股权,总出资额不超过330亿元。交易完成后,凯德在各项目中的持股比例,从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%,变更为12.6%至30%,并且,凯德也将继续负责项目的运营及资产管理。

看起来平安只是作为一个财务投资者入局的。从交易标的和细节也可以看出,平安对房地产投资的兴趣不减,但对资产的要求有了变化。

此前,中国平安就曾投资过碧桂园、金茂、旭辉等上市房企股权。但此次收购来福士资产包,表明平安从房地产公司股权,转向了购物中心等持有物业,且是发展成熟、收益稳定的资产。

潘子翔称,作为能够提供稳定经常性收益的成熟资产,该资产组合对凯德新的国内资本合作伙伴来说,是极具吸引力的投资机会。

对于本次交易,平安人寿方面回应称,本次投资的项目主要为商业、办公不动产,标的资产中,上海来福士广场等六个项目是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异,租约稳定。

资料显示,2019年全年,六个来福士出租率均稳定在90%以上,部分项目达到95%以上,2020年受疫情影响出租率略有下滑,但绝大部分项目出租率仍未定在90%以上。

除了平安,近期险资等长期资金参与到不动产大宗交易的情况也多了起来。

6月初,保险公司和谐健康方以90.6亿元交易对价,将位于北京朝阳区建国门外大街紧邻长安街的5A甲级办公楼——SK大厦的全部股权纳入囊中。

此外,在去年年底,中国人寿也分别通过出资140亿元,与多家企业成立合伙企业、设立规模90.01亿元的启航夹层策略型基金等路径,合计投入230亿“加注”不动产。

在业内人士看来,险资配置不动产是国际通行的行为,而经历去年的疫情之后,交易双方对于资产价格都心中有数,即便是一线城市的优质资产,交易价格也不会过于离谱。

有房地产咨询机构分析师指出,大宗交易的谈判周期都比较长,但受到疫情影响,不少去年年初或者年中开始推进的交易都延迟进行,所以包括最近黑石收购SOHO中国股权的交易,直到近期才敲定下来。

另一方面,险资的配置需求也在不断增强。安联集团5月份发布的《2021年安联全球保险业发展报告》显示,中国成为全球少数实现保费正增长的市场。保费的增长也促使保险资金需要加大对不动产的投入比例。

本次交易完成后,平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1.0%。此前,中国平安方面曾表示,不动产的投资规模在其整体险资投资比例不到3%。

与国际同行通常不动产配置比例占总资产10%相比,中国险资机构在不动产配置方面仍存较大空间。

凯德高调换仓

本次交易的另一方凯德是新加坡外资企业,长期投资中国房地产,交易信息刚透露时,有人认为凯德是不是要撤资了?事实并非如此。凯德不是撤资,而是换仓、加仓中国。

凯德集团首席执行官李志勤称,凯德进入中国27年来,已构建的投资物业储备超过244亿新元,并且拥有良好的资本再循环表现。期待与中国国内机构投资者建立更广泛的资本合作,使投资者更加多元化。

此次牵手平安人寿保险,便是凯德深入推行本地化运作的关键一步。

资本来源更多元之外,凯德在中国的资产组合也升级了。将来福士资产包的股权出售给平安人寿后,来福士资产包的其他股东实现了退出,套现约233亿元左右,凯德也将实现资本回收超过20亿新元(合计人民币约96.59亿元)。

凯德方面表示,这些回笼的资金,将被用于凯德新扩展的业务版图当中去,重点涵盖产业园区、物流和数据中心。

潘子翔表示,新经济资产领域的租户通常来自新经济领域,享有强劲的基本面和有利的监管环境。

从收购星桥腾飞将产业园区纳入产业链起,凯德就开始发力新经济领域。在2019年1月,凯德与淡马锡达成交易,以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。这笔交易也是亚太地区商业地产领域金额位居前列的大型并购。

通过该交易,凯德既获得了可观的开发类项目储备,基金管理业务也大大扩容。凯德方面则计划在未来几年中,在物流/商务园和数据中心领域,新增100多个项目。

从目前的数据看,凯德在这些领域的中国业务才刚刚起步。在今年4月底,凯德宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区,这是凯德在中国的首个数据中心项目。

在去年11月,凯德商用中国信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次进军中国产业园区的项目,通过以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区,以及位于广州的乐峰广场剩余49%股权。CRCT完成了其迄今为止最大的一笔收购。

事实上,新经济资产,也早已成为各路资本云集的新阵地。比如说物流地产,万科在2017年时就曾连同多路财团,以160亿新元(约790亿元人民币)的代价收购亚洲最大的物流地产普洛斯(GLP),融创中国、碧桂园等也通过并购或与合作伙伴一道,介入该领域。

PERE(Private Equity Real Estate) 全球基金募集报告显示,2020年全球单一资产类别基金募集中,有48%的资金都集中在物流地产上。投资人对物流地产的投资热情可见一斑。

而在产业地产方面,不少开发商通过产业“勾地”,主要打出的就是“新经济牌”。碧桂园在做智能机器人和科技小镇,恒大则借新能源汽车大建厂区,这些都可以得到地方政府的青睐。

华润置地也在5月份时,宣布与原万科老将刘爱明所创立的中城新产业合作,合资子公司润城新产业则是华润置地今后布局产业地产的主要平台,主要囊诺的业务领域就是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业四大产业方向。

近期国内首批九只公募不动产投资信托基金(REITs)产品中,就囊括多个工业园区项目及仓储物流项目,随后6月21日 “上海REITs 20条”公布,从上海项目储备库来看,目前以产业园区、仓储物流项目为主,也包括数据中心等新基建项目。

中信产业基金认为,相比住宅开发、商业零售等赛道,在地产的几大主要赛道中,数据中心、物流园和产业园行业处在上升阶段,未来发展趋势更具备确定性。

这些赛道的投资收益率也高于其他门类。戴德梁行数据显示,2020年第四季度,一线城市及周边物流地产的资本化率约为4.9%-5.6%,一线城市及周边的数据中心的资本化率约为8.0%-8.3%,高于一线城市的其他商业资产的收益率。

在经过资产腾挪后,凯德换仓“新经济”,被业内成为凯德模式的“地产+基金”模式,也将有更多发挥的空间。

凯德在上周方公告称,旗下WFOE(外商独资企业) 已在中国基金业协会成功注册为私募股权基金管理人。

这意味着凯德有了更多与国内机构投资者的资本合作机会,在资金融通及精细化运营管理等方面具备优势的凯德,也将会带来更多资管想象空间。

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