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2021年的房地产,怎么突然就风声鹤唳了?
2021年的房地产,怎么突然就风声鹤唳了?

 对于地产人来说,今年的楼市,实在不太好。

房企的朋友都说,今年的房子不好卖了,客户到访成本更高了,要付给渠道的佣金只增不减,去化却比不上去年。渠道也在抱怨,找到一个意向客户越来越难了。
二手房同样如此,标杆城市,深圳,曾经爽快的客户,现在也很“缺钱”,首付凑不出来。房东不愿意降价,市场就这么僵持着,佣金不好赚了。
供给层面,越来越多的房企开始传来了“爆雷”,特别是一些区域性明星房企日子实在不好过。
比如四川和河北的一些明星房企日子都相当不好过,今年情况还要更糟。
过去十数年的房地产市场发展的逻辑,都是负债扩张,通过高杠杆抢占市场,这种打法成就了一批房企,但这种打法在2021年真正已经行不通了。
去年下来的三道红线,今年就真正开始兑现了。
这三道红线,其实核心就在于要求房企降负债,如果不达标,直接断了你的有息负债。
众所周知,房地产是典型的资金密集型行业,对有息负债极为依赖,房企销售额越高,增速越快,对应的有息负债增速也越快。
以往控制资金流入房地产,往往都针对的是融资渠道,比如银行,少贷点给房企,但房企也有办法比如海外发债等,很显然这种方式效果不佳,房企依旧在玩“三高”——高增长——高销售——高杠杆。
这里面最危险的自然是负债,要从根儿上解决这个问题,那就得直接要求房企降低有息负债规模,直接根据财报,给房企评估成红黄绿三等。甭管你用什么方式,我只看你最终的负债是否降下来了,是否达标。
这个就比较厉害了,通过高杠杆维持高增长容易,但是刹车可就是特别痛苦的一件事了。借不到起来了,项目可能就要黄,所以才会有越来越多的房企开始爆雷,甩卖资产。
即便是绿档,所有指标全部达标,每年也只能增长不超过15%的有息负债,相比过去今年动辄40%以上,这点增速空间可谓捉襟见肘。
房企层面的去杠杆绝对不是虚的,可惜的是,还是有相当多的房企对于政策的反应相当迟缓,今年热门城市集中拍地的时候,那叫一个热火朝天,等到地真正到手的时候,马上就变成了个烫手的山芋,融资成问题,利润成问题,退地吧,更是一笔成本。
可以肯定,随着三道红线的落地执行,新一轮洗牌加速推进,高杠杆的房企加速退场。
而对于买房人而言,《中国房地产报》则在近期公开喊话炒房群体:“房产作为资产增值套利的工具时代即将正式结束”。
这可不是玩虚的。在买房人这一边,去杠杆的决心要比以往大得多,效果尤其明显。
还记得深圳的二手房交易参考价么?现在除了深圳,成都也已经引入了这一机制。
尽管现在绝大部分片区挂牌房价依然远远高于参考价,但关键其实不在于房主,而在于银行。
这个参考,必须严格执行,特别是银行,做到这一点,需求端的接盘能力就会大幅缩水,想象一下,首付暴涨一倍,又有几个人能不观望呢?
市场降温,总是量先降下来,现在深圳5月份的二手房网签量同比大幅下滑65%,实际上,在深圳,被爆炒的西部,少数片区的房价也已经开始回落。在深圳,某大V已经凉凉,其背后的一整套炒房大法将会成为主管部门破解炒房的重要一手材料。房地产调控,总得梳理几个标杆,彰显决心,深圳首当其冲。回头看整个房地产需求侧的数据,也的确让人感觉到调控的威力。
比如,一季度居民杠杆率首次下降,中国的居民杠杆率持续快速走高,房贷是最大头。过去多年,调控不曾停歇,但居民杠杆率却连续多年上涨。现在居民杠杆率真的跌了,拐点真来了,意味着什么,想必大家都应该感受得到。另外,今年的房贷利率也在上升,首套和二套。总之,买房人的杠杆能力也在下降,买房需求自然也得下降。那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

过去那套限制交易,限制获得房票的人数,制造供需平衡的办法已经退居二线,顶在前面的是去杠杆,各种去杠杆,没有杠杆就没有欲望。在去杠杆这一核心逻辑面前,只要断了资金,有些房企注定要出局,有些炒房客注定要退场,整个行业才能走得更稳。类似广州那种业主联名抵制低价卖房的戏码还会上演,但口子已经撕开了。房地产去杠杆,到2021年才算是真正进入深水区。

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