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杭州推个人自主挂牌房源:房东直卖三大问题,决定房产中介不会死
杭州推个人自主挂牌房源:房东直卖三大问题,决定房产中介不会死

 今日大舆:杭州推个人自主挂牌房源:房东直卖三大问题,决定房产中介不会死

船长观舆:房产中介的得以存在的基础和作用在于信息优势、信用担保和服务便利。个人自主挂牌房源目前在这三点上无法完全取代房产中介,但可以倒逼房产中介转型。

事件词云图

明明还在夏日的尾巴,可是最近的房地产中介行业提前感受到了冬天的寒意。正如前些日子家庭教育促进法的调整让教培行业遭遇了暴击,近期,杭州市二手房交易监管平台上推出的“个人自主挂牌房源”功能,使得房地产中介行业好像要面临着一场变局

光明日报微博截图

毕竟“天下苦中介久矣”。以广州一地为例,《2020年度广州市房地产中介信用白皮书》显示,当年广州市交监中心和协会受理的1129宗咨询及投诉案件,共涉及201家中介服务机构,几乎每两天就有一家中介服务机构被投诉。甚至有消费者直斥房地产中介是“吸血鬼”。所以有不少网友对杭州此举表示支持。好奇者们涌入官方平台,甚至让服务器几度崩溃。

功能才上线一个星期,“杭州市二手房交易监管服务平台”上个人挂牌房源就激增至近千套,看来“无中间商赚差价”的模式确实戳中了房屋交易双方的痛点;链家、我爱我家、房天下、诸葛找房、贝壳找房、中原地产、21世纪不动产等为代表的房地产中介业自然面临了冲击,甚至有媒体发出了“中介被团灭”的说法。

新浪财经、人民资讯报道截图

在船长看来,杭州推出的“房东直卖”到底成效如何,还要时间验证——要知道,十年前左右,上海市房地产交易中心就办起了包括房屋信息、在线服务等多项功能在内的“网上房地产”综合业务平台,但也没让上海的房地产中介行业遭到打击;现在断言房地产中介行业就要被团灭,更是为时尚早。毕竟房地产中介行业的历史渊源已久,在长期的情况下,房地产中介不会消失,只会慢慢转型。

01 “房牙”与“房纤”

中介,或者说居间,最早可以追溯到战国时期,那时指专门从事牛马交易的经纪人,等到了魏晋,其服务就扩展到了更广泛的领域。大约在南北朝时,出现了从事房屋中介的人物,居间为房屋买卖双方的交易提供帮助,而且当时还有专门从事土地估价的人,不过还不普遍。

由于我国古代将从事买卖介绍从中获利的人称为“牙”,“牙商”“牙行”就相当于现在的中介人或者中介机构,所以搞房产交易中介的,就被称为“房牙”。

宋元时期已经有了相对系统完整的房屋中介服务制度和规章条例。按当时的律法规定,在房屋买卖交易中,中间人是不可缺少的一环,也就是交易需要有房牙的参与,而且必须要在官府的监督下执行。

房牙要担负起两方面的任务,一方面是协助双方完成交易,如带买方看房,介绍房屋信息,评估房屋价值等;另一方面是协助官府处理交易的一些流程手续,比如监督双方签订契约、付款、缴税等,可见那时的房牙的职责与现在的房地产中介何其相似,我们在看一些小说和影视作品时,不时能看到房牙角色的出现。

到了近代民国,房屋中介被称为“房纤”或者“纤手”,也有称为“掮客”。房纤们对于房屋信息了解得十分清楚,既能为买家找到心仪的房源,又能为卖家找到合适的买主,还能给双方解决买卖过程中出现的诸如还价、签约之类的问题,给买卖双方节约了时间精力。

同样,那时面临的问题也和现在的房地产中介行业也差不多:由于监督管理制度的不完善,欺诈骗财的事件时有发生。所以人们也熟悉一句老话叫“车船店脚牙,无罪也该杀”,套用在房牙身上,就是因为房牙经常搞些低买高卖,两头吃从中牟利私吞的勾当——想想现在房地产中介备受诟病的高佣金比例,也无怪乎购房的买卖双方要痛斥一声“吸血鬼”。

02 信息、信用与便利

之所以要说房牙和房纤,是因为乘客们可以发现从古至今的房地产中介的得以存在的基础和作用,无外乎有三点:一是信息优势,二是信用担保,三是服务便利。发生问题也往往出现在这三点上。

中介所掌握的房屋交易信息和买卖双方掌握的信息是不对称的。中介成为了供求信息的集中处,从中将合适的买方和卖方配对。而无论买方还是卖方都缺少大量的信息来源,即便手上有了大量信息,收也很难花费充足的时间去逐一筛选匹配。这是中介行业得以存在的基础。

另外,像宋元时期要求交易时房牙在场,很重要的一点就是为交易提供信用担保。房屋买卖双方在很大程度上是相互不认识、不熟悉的陌生人,而房屋交易作为金额较大的交易物,两个陌生人在交易过程中要达到的信用成本较高。房牙的出现就是以自身信用为双方交易担保,承担了认证买卖双方资质和交易信息的任务,在有中间人的情况下,让双方交易易于达成,避免出现各种扯皮纠纷。

还有,房屋过户需要一整套手续流程和政策,不是专门从事交易的人,面对陌生的流程时,都需要花费时间熟悉,也未必对政策了解,很可能在时间和经济上付出更多。因此古代的房牙也会帮助双方签订契约、付款缴税,这种便利性无疑是交易者非常看重的,也在一定程度上还减轻了官府的审查压力。

即便在现在的房地产中介的服务和优势,也脱离不了这三点,而交易者所不满的房产中介乱象,恰恰也是这三点:房屋信息不对等,堆砌信息壁垒,收房,囤房,抬升房价;勾结不规范金融机构乃至房东,欺诈客户;不谈交易流程、服务项目,中介佣金与房价挂钩——而我们通常认为,作为服务行业,房子成交,中介的劳动服务与房子大小和房价高低并没有什么直接关系。

03 “房东直卖”的三大问题

怎么完善立法、加强监管都是需要考虑的问题。船长认为,杭州的“个人自主挂牌房源”之所以不会对房地产中介造成致命打击,就在于在信息、信用和便利这三个方面仍然有问题需要完善

在信息上,尽管一周内上线了近千套个人房源,但交易平台和房产中介相比,就是缺少了线下门店的扩张宣传优势,而目前的房产中介线下店铺随处可见,一个小门面,两三个人,几台电话,数张传单就构成了一个中介点,也是平常人经常接触到的房产信息方式,再加上中介的区域数据平台,所提供的信息量依然超过个人挂牌——如果房主不使用这个交易平台,那么其信息就不会被人所知;此外,交易平台不采取中介的主动信息采集和电话轰炸模式,这也不利于搜集推广。在信息上无法形成绝对优势,就不会把中介造成团灭;

在信用上,由政府相关部门认证,当然令人信服。而问题在于,资质认证、房源鉴别、房东验证都需要投入资源和成本,上线当日服务器的崩溃就显示出了一种不足。如果后续出现爆炸性的信息和用户增长,对软硬件的服务都是一种挑战;而一旦由于疏忽或者其他原因而出现资质伪造、虚假信息等问题,只需要寥寥几起,就会对平台的信用造成打击;由于相关部门背书,降低了交易的信用成本,从而造成的买卖纠纷,需要找平台承担责任吗?

在便利上,交易平台还需要配套的在线交易服务,并且按照人们的预想,最好是一站式的交易便利服务,但这目前很明显在线上是无法实现的,必须要有线下的出面沟通和业务办理,而线下的业务办理则又回到了如何便利的老路上。对于越来越多为了生活而忙于996的打工人来讲,能否节约大量时间成本是必须考虑的问题。

04 转型还是凋零

如果将时间调转回2000年,彼时的房地产中介行业兴起不久,问题却不少。当时的零点调查公司曾经做过一份调研:在北京、上海、广州三市,分别仅有11.3%、15.3%和10.8%的市民曾借助房屋中介租房或买房,其中五成北京市民认为“房屋中介骗人的多”。

北京市民对房屋中介的真实性担心最多,认为“房屋中介骗人的多”的受访者比例高达56.4%,而广州市民对此的担心仅为16.4%;相反,广州市民认可房屋中介为租房者提供方便的比例则高达45.7%,北京只为23.6%。

北京晨报2000年报道截图

对此,北京晨报评价道:房屋中介在市民心目中更多的只是充当了一种房屋信息提供者的角色,离真正意义上的中介服务还有一定的距离……房屋中介公司实行专业化、规范化管理,提高行业整体信誉是其“挽回名誉”的关键。

如今二十年过去,我们再回头看这份调研结果,相信现在应该有了很大转变。房产中介已不再是简单的信息提供者,变得越来越规范化,同时也出现了新的问题。

从以往的信息闭塞到现在的信息获取多元化,单纯的信息提供已经不能再满足交易者的需求,这使得房产中介不得不转型,否则就会被淘汰;而在对服务行业高要求,对高佣金比例不满的今天,能否倒逼房产中介向服务付费、项目付费、流程付费转型,这决定了房产中介下一步的发展方向和前景。

房产中介不死,它只会慢慢凋零。

:本文由“纵数横谈”舆情监测及舆情分析服务中心原创,转载请注明来源。

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