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2021:深圳房地产量价拐点初现
2021:深圳房地产量价拐点初现

 

徐庆东/制图

2021,极可能成为深圳楼市转折之年。

6月28日,“文理财经”在《展望“十四五”,深圳房地产的逻辑有何变化?》一文中提出,通过对比深圳十三五和十四五规划,最大的变化在于住房的保障性和民生属性更加凸显。

“深圳十四五规划”关于住房的理念迅速在2021年落地:7月7日,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2021年度实施计划》(以下简称《年度计划》);9日,深圳市规划和自然资源局一口气放出三项大招,以保障居住供地:公示《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)(以下简称《若干措施》(意见稿)),同时发布2021年度第二轮公开挂牌集中出让的22宗居住用地信息、2021年第二季度存量住宅用地信息。与房地产密切相关的两份文件和两个信息的密集发布,指向十分明确:严格落实“房住不炒”要求,兑现深圳市委市政府关于加快完善“4+2+2+2”住房供应与保障体系的承诺,打造“住有宜居”的先行示范区民生幸福标杆。

“深圳十四五规划”明确提出,持续提升住房保障水平。突出住房的民生属性,持续开展大规模公共住房建设行动,严格落实公共住房配建政策。创新公共住房建设运营模式,充分调动社会力量参与公共住房建设。建立公共住房用地储备库,优先保障公共住房用地供应。建设跨市域的大型安居社区,创新城际住房合作机制。到2025年,建设筹集公共住房40万套。

实施大规模住房建设计划,是今年深圳政府工作报告提出的实施经济社会发展提质增效“十大计划”中的一项,政府工作报告提出:今年供应居住用地不低于3.6平方公里,新开工住房面积1500万平方米以上。为落实以上规划,《年度计划》明确了以下目标——

商品住房:计划新开工住房建筑面积700万平方米,约7万套;计划批准预售加现售商品住房建筑面积600万平方米,计划供应商品住房约6万套;

公共住房:计划新增建设筹集公共住房8.3万套,其中新增建设7万套,筹集1.3万套。计划基本建成(含竣工)公共住房2.7万套。计划供应公共住房3.5万套,力争供应4万套;

租赁住房:计划建设筹集租赁住房10万套;

以上合计,2021年供应住房为19.5万套。

数据显示,深圳“十三五”期间累计供应居住用地9.83平方公里。“十四五”期间,深圳计划完成10平方公里居住用地整备,供应居住用地15平方公里以上,新增居住用地中公共住房用地比例不低于60%,建设筹集公共租赁住房、安居型商品房、人才住房等公共住房共40万套。计划至2035年新建各类住房200万套以上,居住用地面积总量将提高至265平方公里,占比达到25%,争取人均住房面积达到40平方米。

根据2020至2035新建各类住房200万套这一计划,平均每年新增12.5万套住房,而根据《年度计划》,2021年供应量计划即增加到19.5万套,增幅达到了56%。在这其中,公共住房和租赁住房在总量中的占比达到了68.2%,恰恰显示出保障性和民生属性明显增强。

至于深圳规划部门出台的《若干措施》(意见稿),则以“定目标-优结构-控风险-提强度-增配套”为主线强化规划引导,以“保新增-扩租赁-促整备-调更新-增居改-盘用房”为主线,进一步完善供应体系,从12个方面进行了明确和挖潜,力度之大前所未有。

——依据国土空间规划草案,明确居住空间保障目标,提高居住和公共设施用地规模和比例,要求至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应量的30%;

——优化居住用地结构布局,提高都市核心区及各综合服务中心区居住用地比例,加快促进产城融合;

——打造宜居适度居住空间,合理确定住宅建筑高度与用地性质;

——在公共设施可承载的前提下提高部分区域居住用地开发强度,鼓励轨道站点周边实施以居住为主的综合开发;

——统筹公共设施规划建设,尤其是严格落实学位建设联合审查制度,明确各类项目学位配套措施;

——加大新增用地保障力度,建立整备先行、滚动推进的居住用地供给机制,要求“十四五”期间整备居住潜力用地不少于10平方公里,2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7平方公里;

——扩大租赁住房用地供给,明确在年度计划中单列租赁住房用地计划,并进一步拓宽租赁住房用地供应渠道;

——促进留用土地开发建设,引导留用土地优先安排居住用途;

——调整城市更新结构,合理引导城市更新项目中的规划商业类建筑调整为住宅;

——优化城中村改造政策,进一步加大改造力度;

——进一步完善旧住宅区拆除改造政策,加大旧住宅区拆除改造力度;

——进一步释放企事业单位自有住房等存量用房潜力。

《若干措施》(意见稿)明确提出,土地整备留用地原则上优先安排居住用途。同时,鼓励更新单元规划已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目(区块线内或适用小地块政策的项目除外),在保持原批准规划容积不变的前提下将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。对位于已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内的项目予以规划调整弹性,可对项目更新方向或规划容积进行调整,增加的住宅建筑面积全部用于建设出售的公共住房,进一步加大公共住房的供应规模。以上对长期政策予以明确,而22宗居住用地信息以及今年第二季度存量住宅用地信息的发布,则对近期市场供应公布于众,有利于稳市场稳预期。

在新房方面,深圳加大市场供应,强化预期管理;而在二手房方面,参考价格机制大发神威,成交量连创新低。

深圳市住建局在《年度计划》中披露,2020年全市新建商品住房销售面积617.05万平方米(60805套),同比增长25.2%;全市二手住宅成交面积822.18万平方米(95199套),同比增长27.8%。据此,新房月均成交量为5067套,二手房月均成交量则为7933套。

深圳市住建局发布数据显示,5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万平方米,成交套数为3027套,同比大幅减少60.98%。6月楼市依然如故,全市二手商品房成交为27.72万平方米(3112套),同比大幅减少71%;其中,二手商品住宅成交为23.73万平方米(2575套),同比再度大幅减少73.8%,楼市成交陷入冰点,创下10年新低。国家统计局公布数据则显示,5月深圳二手房价格指数环比下跌0.1个百分点,这是自2019年7月以来23个月二手房价格指数首次下跌。

多种组合拳的推出,已在深圳新房市场显现成效,“打新”热开始降温:数据显示,6月全市新建商品房成交为47.55万平方米(4850套),同比减少3.9%;其中,新建商品住宅成交为28.08万平方米(2866套),同比减少16.4%。而在今年1月,新建商品房成交量达到8356套。一二手住房6月成交量双双进入“2字头”,分别只有2020年月均成交量的56.5%和32.4%,云泥之别尽显。

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