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房地产6月统计月报:年中楼市整体刹车,行业热度能否成功“退烧”?
房地产6月统计月报:年中楼市整体刹车,行业热度能否成功“退烧”?

 来源:资本邦

 
  今年上半年,“房住不炒”总基调不变,长效机制进行时。6月份,销售投资增幅收窄但热度不减,核心城市的土地市场依旧供需两旺。但在楼市调控不断趋严的大环境下,房价整体涨幅出现稳中有落的迹象,预计楼市将进入新一阶段的调整。
 
  一、政策篇:租赁住房实施减税,多地启动限售政策
 
  6月,从中央到地方层面都相继出台包括金融监管、限售政策等一系列有针对性的调控政策举措,确保实现“三稳”目标,最大程度保障住房的居住属性。
 
  中央层面,为抑制房价增长过快,在6月18日明确对租赁企业进行减税以保障新市民、青年人基本住房需求;同时,在6月29日开展信贷领域专项监督,将”管住钱“和”盯住人“相结合、内防和外控相结合,严防信贷资金违规流入房地产领域。
 
  地方层面,各地因城施策颁布限售政策,多地出台住房公积金相关政策来保障刚需。如上海、深圳、西安等地分别颁布限售政策以做到职住平衡,遏制投机炒房行为。
 
  同时,多地落实租金管理政策并提高公积金额度。如广州出台新政策延长二手房公积金贷款年限,增加了对别墅等项目不予贷款的情形;海南实行“存贷挂钩”管理机制,保持住房公积金资金规模总体稳定,让更多缴存职工享受到低息贷款优惠政策。
 
  中原地产公布的数据显示,今年上半年楼市调控呈现“井喷”态势,各地共出台调控举措超过286次。其中,6月份楼市调控政策密集发布,单月调控次数高达52次。
 
  中原地产首席分析师张大伟表示,越来越收紧的调控政策有望平稳市场,房价涨势会继续放缓。一线城市是上半年房价上涨龙头,而随着针对经营贷、二手房定价混乱、学区房炒作等调控政策的不断叠加,预计下半年一线城市大部分将进入调整周期。
 
  二、楼市篇:销售增速四个月连降,房价涨幅稳中有落
 
  国家统计局数据显示,今年上半年全国商品房销售同比继续增长,但销售增速已从今年1-2月份的高位连续四个月回落。
 
  2021年上半年,商品房销售额和销售面积分别约9.29万亿元(人民币,下同)和8.86亿平方米,同比增长38.9%和27.7%;比2019年上半年增长31.4%和17%,两年平均增长14.7%和8.1%。
 
  销售增速方面,今年前6月商品房销售额增速较前5月累计增速下降13.5个百分点,与上个月销售额相比下降15.8个百分比,增长幅度进一步减少;前6月销售面积较前5月累计增速下降8.6个百分点,而上个月销售面积下降幅度为11.8个百分点。
 
  单月来看,今年6月份房地产销售额和销售面积均实现环比增加。6月份全国商品房销售额约为2.24万亿元,较5月份1.69万亿元,环比增加约32.54%;6月全国商品房销售面积约2.22亿平方米,较5月份1.61亿平方米,环比增加约37.89%。
 
  就地区而言,东部地区和中部商品房销售增速较快,成为带动全国房地产市场增长的主要力量。
 
  上半年,东部和中部商品房销售额的增速分别同比增长45.9%和41.3%;对比西部和东北地区,销售额增速仅22.1%和16.5%。
 
  再看房价变动情况,新房价格方面,6月70个大中城市环比和同比增速分别为0.4%和4.3%,同时较上个月收窄,均属年内首次减速。
 
  二手房价格方面,70城环比和同比增速分别为0.3%和3.5%,与上月持平。
 
  1-6 月全国商品房销售均价为 10484.7 元/平方米,同比增长 8.8%。6月单月商品房销售均价为 10065.4 元/平方米,环比降低 4.4%,同比增长 1.0%。
 
  整体来看,6月房价涨幅开始稳中趋缓,即全国房地产市场热度有所回落,进一步显示出前期多城出台的调控新政在不断发酵起作用。
 
  还值得一提的是,相对于已实施限价的新房,二手房价格管控压力也在不断加大。多地或借鉴深圳”指导价“新政,加强二手房价格监管,落实住房不炒的定位。
 
  新房“限价令”与二手房“参考价”双管齐下,有助于缓解新、旧房价倒挂现象,同时推动房企开启“降价潮”。
 
  三、房企篇:单月销售已见颓势,上半年累计增速呈放缓状态
 
  全国来看,今年6月诸多房企销售增速同比由正转负,房地产调控政策不断显现成效。
 
  个企层面,资本邦选取2021年上半年销售额TOP50上市房企为样本,从中筛选了位于不同梯队的20家典型房企,对该等房企6月单月以及上半年的销售额、销售面积及年度目标完成度进行了盘点。
 
  在单月房企销售额方面,仅万科的销售额过了600亿大关,达到676.3亿元,有三家企业超过500亿,分别为碧桂园(02007.HK)、中国海外发展(00688.HK)和保利地产(600048.SH),录得单月销售额533.3亿元、517.92亿元和502.87亿元。
 
  从增速来看,20家典型房企中,出现超半数的房企同比增速为负的现象。值得注意的是,单月销售额排名前四的房企,同比增速均出现负增长,其中保利地产销售额下降的幅度最大,同比减少26.96%。
 
  而在20家典型房企中,单月销售额下降幅度最大的是中国金茂,同比录得下降46.86个百分点,越秀地产次之,下降幅度44%。与之对应,销售增速最快的是招商蛇口,同比增速36.1%,销售额达到443.31亿元,排名第五。
 
  在单月房企销售面积方面,20家典型房企中同样有过半数的房企出现负增长,其中有11家房企的单月销售额和销售面积出现双降。根据销售面积的增速排名,增幅拔得头筹的是华润置地,同比增加35.8%;保利地产降幅最大,同比减少47.12%,销售面积232.92万平方米。
 
  尽管6月不少房企单月销售业绩出现了不同程度的负增长,但从累计业绩来看,今年上半年房企的整体销售业绩相比去年同期依旧处于上升态势。不过,同比增速明显放缓。
 
  从上半年累计销售额的竞争格局来看,头部房企中,万科企业、碧桂园和保利地产占据20家房企里TOP3的位置,头部效应明显,累计销售额分别为3544.3亿元、3030.9亿元以及2851.85亿元,分别同比增加10.59%、13.54%和27.01%。相应地,这三家头部房企的累计销售面积也是稳居前三。
 
  从增长幅度来看,今年上半年,20家房企中累计销售额增速最快的是佳兆业集团,同比增加77.2%,其累计销售面积也同样是排行榜上增速最快的,同比增加79.6%。累计销售额增速和销售面积增速最慢的均是万科,分别同比仅增加10.59%和5.52%。
 
  最后,从年度销售目标完成率来看,上述20家房企中,18家房企有明确销售目标,其中4/9的房企都取得不错的成绩,上半年的销售额完成率超五成。目标完成率最高的全三名分别是金地集团、首开股份和正荣地产,完成率分别为58.15%、55.22-60.24%和54.87%;目标完成率最低的是越秀地产,完成率为42.23%。
 
  对于业绩增速明显下滑的原因,资本邦分析认为,一方面是基数高导致的同比收窄态势。2020年二季度末,随着疫情影响的消退,销售状况恢复至正常水平;另一方面,受“双集中”供地新政的影响,房企投入更多资金集中供地,叠加楼市调控加码,房企融资受限,信贷收紧,进而市场逐渐趋于理性,对房企销售业绩造成影响。
 
  亿翰智库进一步指出,6月为房企推盘冲业绩的小高峰,但从数据上来看,房企单月销售同比已为负数,且房企单月销售同比从2020年5月至2021年5月连续13个月为正,需求端释放了较长时间,且地方政府出台了各类调控政策,预期未来累计销售同比增速呈放缓状态,单月销售难有较大增幅。
 
  四、投资篇:房产开发投资持续降温,资金压力或致使房企拿地受限
 
  整体来看,6月份,房地产企业开发投资增速连续4个月收窄;房企拿地力度同比减缓,但热点城市土地热度不减。从各等级城市来看,“两集中”政策后,布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。
 
  2021年上半年,全国房地产开发投资增速逐月放缓。
 
  国家统计局官方数据显示,1—6月份,全国房地产开发投资7.22万亿元,同比增长15.0%;比2019年1—6月份增长17.2%,两年平均增长8.2%。其中,住宅投资5.42万亿元,同比增长17.0%。
 
  但从开发投资的增速来看,1—6月份的增速与1-5月份相比,再次放缓3.3个百分点,房地产开发投资累计增速已从今年1-2月份38.3%的高位,连续4个月回落。
 
  不过,虽然开发投资增速自3月开始持续收窄,但累计增速仍维持在较高水平,一定程度上表明房企市场投资信心仍存。
 
  分地区来看,1—6月份,东部地区房地产开发投资38544亿元,同比增长13.6%,在东中西部地区投资总额中继续排行首位;中部地区开发投资增速最快,同比增长22.7%至15053亿元。
 
  值得注意的是,房企上半年的土地购置面积和成交价款整体来看均同比略有下降。
 
  国家统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积7021万平方米,同比下降11.8%;土地成交价款3808亿元,同比下降5.7%。
 
  不过,中指研究院跟踪的TOP100中国房地产企业拿地总额与去年相比呈现出小幅上升趋势。
 
  2021年上半年,TOP100企业拿地总额16485亿元,同比增长4.6%,门槛值为37亿元,与去年同期相比明显提升。
 
  数据还显示,今年上半年,万科、保利发展和建发房产拿地金额再次领跑,分别以962亿元、794亿元和723亿元居拿地金额榜前三名;拿地面积榜前三名分别为碧桂园、万科、保利发展,拿地面积分别为1253万㎡、1081㎡和966㎡。
 
  行业监管加强叠加土拍“两集中”政策,给资金充足的房企带来了机遇,也束缚着另一部分房企的拿地动作。
 
  根据中指研究院数据,绿地控股上半年拿地金额约223亿元,相较于去年同期减少40.1%,名次也从第9名下滑至第23位。此外,绿地控股上半年全口径拿地面积为462万平方米,排名第15位,而去年绿地控股曾以1258万平方米的业绩成为拿地面积榜单的NO1。
 
  绿地控股拿地力度下降的背后,是“三道红线”重压,致使其房地产业务营收“原地踏步”。2020年,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%,净负债率为139.2%,现金短债比为0.97,“三道红线”全部踩线。至2021年2月底,其短债比超过1,才实现“红档”降至“橙档”。当下房地产监管持续加强,绿地控股扩张脚步也放缓。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出,当前房企拿地面临很多压力,包括资金面的管控以及企业自身的原因,部分房企出现了不敢拿地的情绪。下半年应进一步加大土地供应,积极增加房企拿地机会,从而有助于改善供求关系。
 
  地域分布上,土拍“两集中”政策使得布局更加聚焦一二线城市及核心城市群,热点城市热度不减。
 
  中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示,从城市等级分布来看,上半年,50家房企在二线城市拿地面积最多,占比52.6%,主要由于集中供地的22城,全部为一二线城市且土地市场较热。
 
  从城市群分布来看,上半年,50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69%,较上年同期增长12.2个百分点,其中,长三角拿地面积最多,占比达35.4%,同比增长7.9个百分点。
 
  五、融资篇:房企上半年融资规模再收缩,下半年房企融资压力持续
 
  房企债券融资方面,今年上半年房企发债规模同比大幅下降,较上年同期收缩超千亿。贝壳研究院统计,2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元(人民币,下同),同比下降16%,收缩了1026亿元,规模累计增速连续两年下降。
 
  由于房地产融资“强监管”高压不减,影响整体债市下行,上半年境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。
 
  单月来看,6月房企境内外债券融资规模约857亿元,环比增长32.5%,同比下降2.3%。其中,6月境内融资规模回升至615亿元,受5月低基数影响致环比增长56.5%,境外方面维持低位,规模约242亿元。
 
  值得注意的是,到期债务方面,下半年房企偿债压力较上半年减弱,但仍维持到期债务规模高位。2021年上下半年分别偿债6990亿元与5832亿元,偿债总额达约1.28万亿元,达到房企历史偿债规模极值。
 
  高额的到期债务引发出接二连三的房企债券违约事件,促使行业监管不断升级。在政策效果显现的过程中,不少房企暴露出业绩风险。根据贝壳研究院统计,2021年上半年有23支债券被评估机构列为“低评级高危债”,主要涉及房企5家,包括华夏幸福等。涉及债券规模337.2亿元,其中已经发生实质性违约的有11支债券,涉及金额104.3亿元。
 
  个企方面,贝壳研究院统计了上半年融资总额排名前50的房企,其债券融资总规模约为3864亿元,其中,万科、金地集团、远洋集团排在累计发债规模的前三名,分别发债225亿元、143亿元和142亿元。单月看,排名前50家房企融资总规模增长了266亿元,其中这次排名中前三的房企在6月份分别发债39亿元、15亿元和0亿元。
 
  从房企发债数据来看,据中房网统计,6月发债量最高的企业是招商蛇口,发行了21.6亿元的公司债,年限3-5年,融资利率3.37-3.66%,同时也发行了15亿元的超短融资券。
 
  事实上,6月发行债券的房企仅26家,发债企业数量较上个月减少1家。从发债年限来看,保利发展发行的公司债年限达到7年,时间最长。从债券发行利率来看,中海发行3年期的20亿元公司债利率最低,年化利率为3.25%。
 
  至于发债的目的,翻看房企发债融资的募集说明书,其募集资金用途最多的是借新还旧。“三道红线”政策发力,融资环境持续保持收紧,叠加债券兑付高峰期,财务结构差的房企不得不发债,甚至更加依赖境外市场的高息融资。
 
  展望未来房企的融资形势,受”强监管”政策影响,短期内预期维持房企融资收紧态势,下半年房企融资压力还会持续,债务违约案例或继续增多。
 
  结尾
 
  6月,中央到地方的房地产调控政策井喷,全国商品房销售同比增长但增速放缓,不少房企6月的销售业绩出现负增长,开发投资增速实现四个月连续降温,融资“紧箍咒”再收紧。
 
  展望下半年,面对土地供应“两集中”、到期债务位处高位等因素,调控手段或将进一步深化,更为全面。与此同时,7月9日央行降准,货币政策进一步宽松,为防止违规资金进入房地产,在资金监管方面一定更加严苛。
 
  房地产行业正式进入管理红利时代,房价上涨压力尤在,在“全新赛道”上,更加利好多元化发展、精细化运营能力强,土储丰富且结构合理、财务稳健合规的地产企业。
 
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