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货币不会急转弯!央行连续15个月按兵不动,房地产难以复制2020年
货币不会急转弯!央行连续15个月按兵不动,房地产难以复制2020年

 央行再次用实际行动,证明货币政策不会急转弯。

7月20日,最新一期LPR(贷款市场报价利率)报价出炉:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均与上一期相同,至此,LPR已经连续15个月保持不变。

什么叫LPR?

在2019年的时候,央行发布公告决定完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,主要特点是:报价方式改为按照公开市场操作利率加点、增加5年期以上期限品种、报价行范围代表性增强和报价频率改为每月报价一次。

说白一点:以前我们买房,参考的是基准利率,也就是最近几年一直没有变化的4.9%,银行在此基础上,会进行上浮、持平或下折的操作,从最近两年的情况来看,不少城市买房利率普遍要上浮20%以上。

但是,根据规定,从2019年8月份开始,我们所熟知的房贷利率,就不再挂钩贷款基准利率了,开始以LPR报价为“锚”。

每个月20号上午9点半,你都可以在全国银行间同业拆借中心和央行网站找到,LPR报价分1年期和5年期,由于房贷动辄几十二三十年的,所以参考的是5年期以上LPR的报价。

举个例子,7月份,1年期/5年期LPR分别为3.85%/4.65%,房贷利率参考的是4.65%,各个银行在此基础上进行加点(0.01%为1个基点),如果首套房加80个基点,那房贷执行利率就是5.45%,如果加100个基点,那执行利率就是5.65%,以此类推。

这一次,LPR连续15个月没有变化,信号意义更浓。

原因很简单,在7月15日,央行刚刚全面降准0.5%,释放长期资金1万亿,货币宽松的力度,超出了市场各大研究机构的预期,让很多人以为货币政策会出现“急转弯”,进而LPR报价也会调降,比如经济学家任泽平称“货币宽松的窗口正在打开”。

大家这么想也不是没有道理,毕竟降低存款准备金率,能降低银行的负债成本。

像再贷款、再贴现、中期便利操作(MLF)、公开市场操作(OMO)、常用借贷便利(SLF),这些都是银行向中央银行的借款。

银行负债成本降低了,那用于放贷的利差也会增加,无形当中可以推动贷款利率下降,这是很多人猜测降息的原因。

但全面降准后并没有出现降息,原因出在哪?

第一,MLF利率并没有下降,降准释放的负债空间还不够。

尽管LPR是由18家银行进行报价的,但这里有一个前提:各家银行是在MLF利率的基础上加点报价。

聊这个问题前,我们要先知道央行货币政策的传导路径。

要知道,我国的货币分发体系,有一个链条:央行负责制定政策利率(OMO逆回购利率、MLF利率)——传导到银行间市场(DR007)——最终到实体的存贷款利率(LPR)。

换句话说,MLF利率就是LPR的“锚”。

而本月15号公布的MLF利率,并没有任何变化,说明降准没有给银行带来太大的成本下降空间。

因此,18家报价行本月报价变动的算术平均值,会小于最小调整步长(5个基点或0.05%),这么一来,LPR当然不会下降了。

第二,降准是为了调结构,保就业,完全没有大幅宽松的必要。

央行在解释全面降准的意图时,已经明确说了:是为了缓解小微企业的资金成本压力。

今年大宗商品原材料涨势迅猛,受限于有限的需求,不少下游企业无法转嫁成本,数据显示,5月份,主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为72.8%和60.6%,高于上月5.9和3.3个百分点。

这部分钱,银行拿到手里后,会优先贷给中小微企业,尤其是处于产业链末端、能提供大量就业岗位的工厂、制造业、实体经济。

而且现在正值税期高峰,每年的季初月份,也就是1、4、7、10月是缴税大月,在这些月份中,中下旬是缴税高峰期。

企业要把资金从商业银行等银行体系中的抽离,税金从纳税人账户划出,最终划缴至国库,银行账户上的钱自然会变少,这时候就需要央行投放更多的流动性,来维护资金面正常运转。

换句话说,“杀鸡焉用牛刀”。

现在,先用降准的方式来缓解一下中小企业的资金压力,如果直接10天内打出“降准+降息”的组合拳,未免有点大动干戈。

总之,正如央行一直强调的那样,货币政策不可能出现急转弯,稳才是第一位的。

对房地产市场来说,也不可能再复制宽松政策加持,类似2020年那样的环境了。

各位应该还记得,2020年初,央行在2月和4月份连续两次降息,地方债、国债持续加码,长三角、珠三角楼市出现启动迹象,京沪二手房也开始蠢蠢欲动。

到了去年12月份,根据统计局发布的70城房价指数,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,二手房价同比上涨达8.6%,全年二手住宅总体成交量同比增长23%,甚至回归2016年的巅峰水平。

但在2021年,这种宽松货币——流入楼市——成交量增加——房价上涨的链条,不可能再出现了。

一方面,不会再出现像去年那种力度的宽松政策,从央行最新《货政报告》也能看出来,常态化的货币政策不会发生改变,总量控住了,M2、M1当然也会控住,银行手里的钱没去年那么充裕。

另一方面,也是最重要的:LPR与房贷利率基本已经脱钩,加上银行“限贷令”的影响,还有经营贷流入楼市口子被堵住,房地产去金融化的步伐越来越快了。

我们分开来讲一下。

刚才说了,LPR去年降了两次,1年期比5年期降的幅度更大,按理说房贷利率应该跟随5年期LPR上升,但我们看到房贷利率不降反增,今年以来全国首套房平均利率已经4连涨,直追2017年的顶峰水平,这说明不管LPR报价怎么变化,银行都会或主动、或被动的大幅加基点,以维持较高的购房成本。

还有限贷令,今年银行手里其实不缺钱,但房贷额度却异常紧张,这是因为央行年初开始实施“房地产贷款集中度管理制度”,对每家银行规定了开发贷和个人房贷的占比上限,每家银行都不敢踩线,只能压降房贷额度,不管降准还是降息,不准贷给房企和购房者, 银行自己也没办法。

还有经营贷,去年上半年,深圳、东莞、杭州这些地方之所以房价飙升,与经营贷流入楼市有很大关系,不少企业主拿着空壳公司和全款房,找银行申请利率极低的经营贷,实则把这些钱拿去买房,最终推涨房价,导致信贷违规流入楼市。

但今年央行和银保监会专门发了通知,打击经营贷流入楼市,全国银行都开展了一场大清查,查实的违规贷款都会面临抽贷、断贷、计入征信这些后果,监管的环境比去年严厉的多,没人还敢在这种环境下当“出头鸟”。

所以,寄希望于货币政策急转,楼市能“沾光”的吃瓜群众们,还是散了吧。

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